*2022년 초에 임장다녀왔던 공매물건 관련 이야기입니다.
재건축 단지 상가에 입주권이 나오는 사례가 생기고,
주택 규제가 심해지면서 상가 투자를 하는 투자자가 늘어났다.
작년부터 소위 '썩상'이라 불리며 2~3천대의 구분상가도 나오는 족족 사간다는 소문이 들렸다.
(지금은 일산 구분상가 같은건 팔리지도 않을듯..)
노원구 상계주공 상가는 1평당 4억에 거래될 정도였다.
"3.3㎡당 4억원...없어서 못판다"…재건축 아파트 보다 몸값 비싸진 단지 내 상가 - 매일경제
올림픽선수기자촌·상계주공…재건축 상가도 잇단 신고가주택수 안잡히고 稅부담 확줄어아파트 입주권 받는 사례 나오자시세차익 노린 투자수요 몰려대지지분·조합정관 확인 필수
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재건축 준비 단지에 나온 상가 매물을 뒤지다가
공매로 나온 미도아파트 상가 물건을 만나게 되었다.
[임장 매물]
임장 매물 : 노원구 상계동 미도상가 지하 매물
용도 : 근린생활시설
면적 : 대 15.02㎡, 건물 17.142㎡
감정가 : 40,156,000원
최저입찰가 : 40,156,000원
특징 : 지분물건, 재건축 준비 단지의 상가
리스크 : 지하 구분상가라 대출 힘들듯
영업이 힘든 상태라 임차를 할 수가 없음
재건축 될 훗날을 위해 묻어놔야 하는 물건
지분 물건이라 입주권이 운좋게 나온다해도 골치아플듯
https://www.onbid.co.kr/op/cta/cltrdtl/collateralRealEstateDetail.do?cltrHstrNo=3894122&cltrNo=1476014&pbctCdtnNo=3861415&pbctNo=9599978&plnmNo=651495&scrnGrpCd=0001
www.onbid.co.kr
임장가기전 인근에 상계주공 입주 시기를 조사해봤다.
대부분 35년 이상으로 각 단지마다 재건축 진행상황이 다르다.
노원역에서 가까운 3단지가 사업성이 뛰어나다고 들었다.
[상계주공 입주시기]
1단지 : 1988년 5월 (35년차)
2단지 : 1987년 11월 (36년차)
3단지 : 1987년 11월 (36년차)
4단지 : 1988년 5월 (35년차)
5단지 : 1987년 11월 (36년차)
6단지 : 1988년 5월 (35년차)
7단지 : 1988년 7월 (35년차)
상계주공뿐만 아니라 노원구 대부분의 아파트단지들이 입주한지 30년이 지났다.
예비안전진단을 통과한 단지도 많고, 정밀안전진단 모금을 진행중인 곳도 있다.
임장 다녀온 상계미도는 상계주공1단지랑 마주보고 있다.
상계주공 1단지는 정밀검사 1차 통과한 상태고,
상계미도는 예비안전진단 통과 후 정밀검사 준비중이다.
단일평형으로 호가는 9억 4천이 최저였다.
공매에 올라온 사진이 스산해서 동생을 대동하고 현장을 가보았다.
센스없게 85를 넘기다니..? (85넘기면 부가세 붙음)
원래 중국집이 있었다가 장사를 접었다고 한다.
스산하다....
공매에 내부 사진이 올라오긴 했는데,
유리가벽을 시트지로 싸놓았다. 문은 닫혀있었다.
폐기물이 쌓여 있는 상태..
이걸 다 치우려면 얼마가 들어가려나
돈을 들여서 치운다고한들 임대를 놓을수나 있으려나
2022년 초 기준으로는 아파트에 정밀안전진단비용 모금을 시작한다는 플랜카드가 붙어 있었다
(1억 1천만원 정도 비용이 드는가 보다.)
2022년 9월에 조건부로 정밀안전진단을 통과해서 재건축이 확정되었다.
노원 상계 미도, 1차 정밀안전진단 통과…재건축 사업 속도
(서울=뉴스1) 박승희 기자, 이기림 기자 | 서울 노원구 상계동 미도아파트가 정밀안전진단을 조건부 통과했다.7일 정비업계에 따르면 상계미도는 최근 재건축 정밀안전진단을 D등급으로 통과했
www.news1.kr
낮에도 한번 더 가서 확인을 해야 할 것 같았다.
낮에는 지하쪽 문이 닫혀 있었다.
상가가 아파트 단지 끝 쪽에 있어서 접근성이 좋지 못하다.
아마도 입주시때부터 이쪽은 동선에서 벗어나 있어서
상가가 호황인적은 없을듯하다.
다른 방향으로 들어가봤는데 문이 닫혀 있었다.
묵은 먼지가 느껴지는 모습.
1층으로 올라왔다가 꽃집에 당당히 들어가는 길냥이들을 보았다.
사장님이 돌봐주시는것 같았다.
상가 1층 부동산에 들렸다.
미도 상가 1층 월세는 500/50 정도였다.
부띵 : 사장님, 여기 폐기물 싹 치우고 택배 싸는 사무실로 임대 내놓으면 나갈까요?
사장님 : 뭐 한달에 관리비만 내라 하면 구해질꺼에요. 월 5만원 정도면 괜찮을것 같네요.
부띵 : (관리비만 내줘도 땡큐인 상황…)지하상가 영업 안한지는 얼마나 되었나요?
사장님 : 아파트 입주 초창기에만 반짝 장사하고 계속 저 상태에요. 그나마 택배 싸시는 분 한 분이 치워서 저 정도에요.
폐기물 치우는 것까지 상상하다가 입찰은 포기했다.
임차인을 들이지 않으면 매월 5만원 정도 관리비를 계속 내야 하고,
지분 물건이라 구역이 확실치 않아 폐기물을 치운대도 임차하기가 쉽지 않아 보였다.
지분 물건이라 입주권 나온다 해도 나머지 지분권자와의 협상이 필요한데 이 또한 리스크라 생각했다.
(나머지 지분권자에게 나의 지분을 팔거나, 내가 사와야 함)
(또는 대표자 선임해서 권리행사 해야함)
상가가 영업이 잘 되지 않으니 재건축에는 호의적일듯하다.
영업권 보상으로 갈등이 일어나지는 않을 것 같다.
마음의 고향같은 노원구에 재건축 될만한 씨앗 하나 심어놓고 싶었다.
다음에 또 다른 기회가 오리라 믿어본다!
[공매 결과]
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