면목동 172, 173 구역 (2022년 임장 복기)

네이버 블로그에 썼던 글을 역순으로 복기하면서 느낀점을 다시 정리하고 있어요.

2021~2022년에 다녀왔던 곳들 시세를 보니 30% 이상씩은 가격이 다 빠졌다가,

올해 초부터 다시 가격이 회복중이네요.

시간이 흘러 복기해보니 저도 시야가 조금은 넓어졌는지 느끼는바가 많네요.

복기하면서 살을 덧붙여 봅니다.

 

 

중랑구 신속통합기획 선정구역

서울시 신속통합기획에서는 중랑구는 총 5군데가 지원했는데

그 중에 면목동 69-14 일대가 선정되었습니다.

저는 탈락 지역 중 하나인 면목동 172, 173 구역을 둘러보고 왔습니다.

소유주분들이 재개발 의지가 있고, 추진위가 나서주면

내년에 또 공모를 한다고 하니 다음 기회를 노리고 있을 것 같습니다.

신속통합기획 탈락지역도 토지거래 허가제로 묶일 예정이라

권리산정 기준이 되는 날 전에 매수해야 합니다.

(잔금 마치고 등기까지 마무리 해야함)

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중랑구 신속통합기획 선정 구역

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임장 다녀온 지역 - 면목동 신속통합기획 추진구역

다녀온 곳 : 면목동 172, 173 재개발 예정구역 (면적 47,000m2, 토지 소유자 670명)

실투금 : 2022년 시세 '갭 2억 이상' (매가 5억~12억) > 2023년 시세 '갭 1.5억 이상' (매가 2.1~

눈여겨볼 점 : 바로 아래에 신축 아파트 라온 프라이빗 (면목 5구역), 사가정 아이파크 (면목 3구역)

면목역과 사가정역 사이 위치, 경전철 면목선 면서역 (늘푸른공원역으로 불리기도) 예정

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위 지도에 있는 면서역은 면목선 늘푸른공원역을 말하는 것 같습니다.

면목선은 2022년 하반기 예타 조사 결과를 발표하고,

2025년 착공 예정이라고 합니다. (근데 철도 공사는 항상 지연되는법이라..ㅋㅋ)

신내, 망우, 장안동에서 면목선 타고 7호선으로 갈아타는 수요가 제일 많을 것으로 보입니다.

비슷한 느낌의 우이신설역은 집 값에 거의 영향을 미치지 못한데다,

마을버스를 이용하는 주민들이 많아 적자를 기록하기도 한 걸 보면 비슷하게 흘러갈 것 같기도 합니다.

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면목선 진행상황이 궁금하신 분이라면 ▶

https://post.naver.com/viewer/postView.naver?volumeNo=32709807&memberNo=34429994&vType=VERTICAL

"벌써 집값 난리예요"…첫발 뗀 면목선 최대 수혜지는

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개인적으로 노원구, 중랑구, 동대문구의 신규 전철은
면목선보다 동북선이 영향이 더 클 것으로 예상합니다.
2호선, 4호선, 7호선을 이어주는데다가 (일자리)
중계동 학원거리인 은행사거리에 역이 신설됩니다 (학군지)

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면목역에서 해당 구역으로 가는길에도 신축 빌라가 많이 보이네요.

분양을 하는 곳도 군데 군데 있구요.

재개발을 노리고 매수하시는거라면 신축빌라는 배제될 수 있으니 조심하세요.

분양가도 뻥튀기일 수 있어서 초보자는 싼지 비싼지 파악하기가 참 힘듭니다.

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임장 구역내 위치하는 빌라는 아닙니다

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완전 낡았다 싶으면 이 정도 컨디션인듯 합니다.

인천 재개발 예정지에서 낡은 주택을 많이 봐서 그런지 왠지 익숙하네요.

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구역내에 서쪽은 신축이 꽤 있네요.

저 멀리 보이는게 면목 5구역을 재개발한 라온 프라이빗입니다.

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라온 프라이빗은 2020년 6월 입주했는데요,

코로나가 대략 2020년 3월부터 였잖아요.

코로나 터지고 3개월 후 입주한거라 상가에 임차인을 못 맞춘것 같네요.

상가도 아파트 분양 끝나고 진행하니까 못해도 2~3년전에 분양 받으셨을텐데요.

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부동산과 무인샵으로 구성된 모습이네요.

코로나 시국이 잘 마무리되어서 상가에도 임차인들 들어오시고,

장사 잘 하셔서 많이 벌어가셨으면 좋겠습니다.

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곳곳에 재개발 추진 설명회가 붙어 있어요.

재개발지 임장 하다 보면 이런거 자주 보시죠?ㅎㅎ

전체적으로 받은 인상은

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1. 신축이 제법 있다 > 토지거래허가제로 묶이니까 노후도가 떨어질 일은 없겠다

2. 투자금 적지 않다 > 이 돈이면 7호선 타고 더 내려가는게 낫지 않을까?

3. 상권이 발달한 지역이 아니라서 개발하기 좋을 것 같다

4. 사가정역 인근은 경사가 심한데 면목동은 평지라 더 나은듯하다

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아래는 네이버 블로그 통해서 알게된 구역 근황입니다.

동의서 70%이상 받았을 정도로 동의율은 높았다고해요.

현재 토지거래허가구역이라 실거주한테만 팔아야 하니까 거래가 쉽지 않을듯요..

신속통합기획이 언제될지 알고 매수를 해서 썩빌 몸빵을 할 사람이 얼마나 되려나요ㅠ

아무튼 올해 선정을 위해 달리고 있다네요.

아래 블로그 글 관심있는분들은 읽어보시구요.

 

 

https://blog.naver.com/jis1029/223091417046​

<서울 재개발추진구역> 중랑구 면목동 172일대(면목5동) 신속통합기획 추진구역

 

아래는 구역내는 아니고 면목역 인근 사진입니다.

면목역 주변에 가로주택정비사업도 활발하니 눈여겨 보시고요

(업자들이 작업하는거라는 말도 들리구요)

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동네 곳곳에 벽화가 그려진거 보니 도시재생사업을 했던 것 같습니다.

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면목한신은 봄에 갔을때 실거주 매물이 없었는데,

아마 중랑구에서는 가장 저렴한 아파트이지 않을까 싶어요.

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면목한신 옆에는 나홀로 아파트도 있어서 통합 재건축으로 가야하지 않을까? 생각해봤습니다.

일신과 형진아파트는 나홀로라서 부지가 적어 지하주차장이 있었습니다.

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일신, 형진 옆에 남양빌라 3동 정도가 붙어 있는데,

요새 이런 빌라를 묶어서 가로주택정비사업을 하기도 하니까

인근 소장님께 물어보면 좋을 것 같습니다.

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