분당 재건축 임장 - 늙어버린 1기 신도시의 미래는?

어제 분당 이매동, 수내동, 정자동 임장을 다녀왔습니다.
오늘 후기는 정보보다는 분당 한바퀴 돌고 받은 느낌과 생각위주로 정리해볼께요.

 

사전에 줌 미팅으로 브리핑을 받고 갔는데도

단지가 많다 보니 재건축 투자하려면 여러번 봐야겠다 싶어요.

지가가 비싼 동네인만큼 주민들도 재산권 행사에 관심이 많은건지 통합재건축 논의가 활발해요.

시에도 적극적으로 의견을 내고 있어요.

 

이매촌청구종합상가

 

사실 투자로는 갭이 워낙 무거운 동네이다 보니

아파트보다는 상가에 관심이 많이 갔네요.

다주택자 투자자가 투자하기는 쉽지 않은 동네고...

갭 최소 4~5억이라면 비슷한 금액으로 더 매력적인 투자처가 많을것 같거든요.

 

 

단지내 상가들

 

 

단지내 상가들에 눈이 가네요
1층짜리 단층상가도 있어요.
매물은 잘 안나온다네요.

한신종합상가

 

단지내 상가들이 월세가 높지 않아서

수익률로 접근하는 사람은 없고, 언젠가 재건축 같이 하지 않겠냐

아니면 상가재건축이라도 하지 않겠냐는 생각으로 매수한다고 합니다.

 

미래그린시장 상가

 

아파트랑 붙어있는 미래그린시장 상가

몇년전 핫했던 마두, 주엽의 주상복합들이 생각나구요~

 

 

돌고래시장

돌고래시장은 약간 은마상가의 미니버젼 같았어요.
오래된 반찬가게, 떡집, 생선가게, 중국집 등 있고요,
명절되면 줄서서 장보러 온다네요.

 

 

코끼리시장

코끼리시장은 지상상가로 간판이 빼곡해요
돌고래시장 바로 옆에 있어요

 

 

분당 돌면서 든 생각 - 젊은 인구 유입 필요

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지가 상승을 다 흡수한 거대한 성 같다는 느낌...또 거주 연령이 높은데요, 집과 함께 사람도 다같이 늙어가는 느낌이 들었어요.
특히 이매동, 수내동쪽은 도시의 활력이 떨어지는게 느껴져서 재건축이 시급하다고 느꼈어요.

​도시에도 생명력이란게 확실히 있는것 같은게, 젊은 인구가 유입이 되어야 이 동네에 활력이 생길것 같아요.
그래야 상권도 손바뀜이 되고, 상가도 아파트로 변하든 주상복합으로 변하든 변화를 꾀할것 같아요.
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근데 젊은 인구 유입 위해서는 소형평형 매수 가능한 가격대 만들어줘야 합니다.
일반분양 물량에 25평형대가 늘어나줘야 할 것 같아요. 중대형만 집중하면 세대교체 힘들지 않을까 싶어요.

 

갭 2억 필터에 걸린 수내동 단지

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호갱노노에서 갭 2억 이하로 필터링 해봤는데,
아래 장안타운건영 32평이 현재 분당에서는 갭이 제일 적은 단지중 하나네요.

 

 

 

함께 늙어버린 1기 신도시 상권

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분당뿐만 아니라 늙어버린 1기 신도시가 많은데요. 분당, 일산, 평촌, 부천 등등요. 어제 8시간 돌면서 택지지구 상권에 대해서도 생각을 해봤는데, 반듯반듯한 택지지구 상권은 변화에 한계가 있는것 같아요. 가게의 업종이 바뀌는것 말고는 부셔서 형태를 바꾼다거나 할 수 없으니까요.

그래서 서울이 더 다채롭게 느껴지는것 같은게, 서울의 오래된 동네들은 정리되지 않은 거리와 골목에서 리모델링과 용도변경으로 다채로운 변화가 생겨나거든요. 낡은 동네에서 핫플 가게 하나를 기점으로 맛집 골목이 형성되기도 하고, 오래된 모텔과 목욕탕이 카페로 개조되기도 하는 일들이 일어나니까요. 개발의 방향이 여러면으로 가능해서 흥미진진하고, 오랜만에 가면 상권의 인상이 바뀌어 있기도 하구요. 이 골목을 돌면 뭐가 나올까 하는 기대감이 택지지구에는 없는 것 같아요. 필요한 것은 다 있지만 그것뿐이다라는 생각을 했네요.

 

게다가 중층이상으로 이미 높게 지어진 건물에는 변화가 일어날 여지가 적으니까요. 그런면에서 이매동, 수내동 보다는 구성남의 변화가 더 재미있을것 같고 앞으로도 기대됩니다. 재개발, 재건축이 진행되고 있고, 정비사업이 진행되지 않는 저렴한 빌라는 사람의 발길이 모이는곳은 상권으로 변모할 여지가 있어서 그런것 같아요.

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사업속도, 이주계획

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분당내 단지들이 서로 빠르게 사업 진행하고자 하는데, 인허가권자가 속도 조절 하겠지만, 사업속도와 이주계획도 큰 이슈가 될 것 같아요. 몇 만 가구가 동시에 이주하면 전세가 올라가겠다는 얘기 나눴는데, 전세난이 올수도 있지 않을까? 생각해봤네요. 앞으로 이 동네는 10~15년간 뿌시고 이주하고의 연속일수도 있겠구나 싶어요.

또 개별단지들 사업성 생각해서 리모할 단지들은 빨리 리모로 결정해서 진행하는게 좋은것 같습니다. 리모랑 재건축사이에서 고민하는 단지들이 꽤 있는것 같더라구요. 시간이 돈이니까요~ 그런면에서 느티마을 리모로 빨리 진행하는거 똑똑한 결정 같습니다.

느티마을

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느티마을 3,4단지 이주 안내가 붙어있었어요.

4개월동안 이주기간 주네요.

2023.5.26~2023.9.27(기간 연장 불가)

이제 두 달 후면 이주완료인가봅니다.

2027년 준공 예상한다니 빠르고 좋네요.

 

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정자동 느티마을 리모델링 예상 조감도입니다.

 

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상가동은 어떻게 될지 모르겠네요.

별도동으로 지으면 좋을것 같은데요. 

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분당에서 일어나는 일들이 일산, 부천, 평촌에도 비슷하게 벌어질 것 같아요. 재건축, 리모델링 사업으로 도시에 다시 활력이 생길 수 있었으면 좋겠네요. 그리고 저는 좀 꾸져도 서울 살아야겠다는 값진 깨달음을 얻었습니다. 택지지구만의 쾌적함과 안정감보다는 좀 낡았어도 다채로운 서울이 아직은 좋네요. 애엄마였다면 다른 생각을 했을지도 모르겠어요. 지킬게 있는 사람들에게는 안전, 안정 이런게 중요해지는법이니까요. 임장할때마다 어디서 어떻게 살고 싶은지에 대한 생각을 구체화해봅니다.

 

분당 임장 끌어주신 분조C님께 감사를!

https://blog.naver.com/happy_sunny21

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