재개발 추진위 일지 - 비례율은 끌어올릴 수 있다

추진위 활동 하면서 느낀점을 블로그에 남겨보려고 해요.
업체 미팅하면서 비례율이 썩 좋은편은 아니라는 얘기를 들었네요.
그런데 뭐 그리 좌절할 상황도 아니고 오히려 당연한거라는 생각이 들었어요.

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재건축 아파트도 이제 5층짜리 주공 재건축처럼

새아파트+보상 or 내 돈 안들이고 새아파트 받기

이거는 이제 거의 끝나가잖아요.

(지방에는 아직 5층 주공 남아있지만요)

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이제 중층 재건축으로 넘어가는 시기입니다.

재개발도 그런 맥락에서 상급지 아닌 이상,

조합원은 일반 분양보다는 싸게 새 아파트 가질 수 있다 정도로 생각해야하지 않을까 싶어요.

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어쩌면 낮은 비례율도 당연한것 같아요.

높은 비례율을 가진 구역들은 거의 다 진행중이거든요. 프리미엄도 비싸서 진입장벽이 높아요.

준주거, 일반상업지 수준으로 용적률을 주지 않는 이상,
몇 십년전 취득한 원주민이 아닌 이상, 내 돈 안들어가고 새 아파트 받는 시절은 끝난 것 같아요.


비례율이 낮을때
포기하고 순응해야할까요?

제 생각은 아니요.
비례율은 바꿀 수 있습니다.

비례율을 끌어올린 구역들의 사례를 찾아봤는데,

비례율도 충분히 개선 가능하구나 용기를 얻었네요.

물론 쉽지는 않겠지만요,

이런 방법을 시도해 볼 수 있을것 같습니다.

 

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비례율 올리는 방법

1. 절차상 불필요한거 다 쳐내기
2. (당연한거지만) 주택시장 좋을때 일반분양해서 수익 높인다 → 사업시기와 주택시장 사이클이 잘 맞아 떨어지는 운도 따라야함
3. 용적률 최대치로 끌어올린다 → 3종으로는 만족못함, 특별 용적률 도전..!

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1번을 잘 해서 비례율 50% > 100%로 만든 사업장도 있고요,
2번을 잘해서 80% > 120%가 된 사업장도 봤네요.
셋 다 할거긴 한데, 3번은 어제 작성한 방재지구에서 약간 힌트를 얻었습니다.
업체 통해 알아보니 3종으로 종상향은 가능하다고 들었는데,
토지 기부채납분을 따지면 오히려 2종일때 세대수가 더 많네요. 종상향으로 해결이 안된다라...

 

꼭 3종이라고
세대수가 늘어나는건 아니네요.

특별 용적률을 받을만한 명분이 필요한데,
상습침수구역이 구역을 걸치고 있어서 방재지구 지정을 건의해볼까 합니다.

쉽진 않겠죠? 지구지정이라는게 절차가 필요한 일이니까요.
근데 시간은 좀 걸리겠지만 불가능하지는 않을것 같은 느낌이 드네요.
320~350%용적률 가능할까요?
그러면 기존 소유주 대비 전체세대수가 140~160%은 나올것 같은데,
하반기에 업체 미팅하면서 의견을 물어볼까 합니다.

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방재지구 관련글

https://blog.naver.com/bu_think/223159437880

재개발 투자에 상습침수지역 눈여겨봐야 하는 이유 (방재지구에 용적률 최대 1.4배 )