오피스텔을 매수하면서
오피스텔 관련 세금 온갖 글을 다 읽고 유튜브 영상도 수도없이 보았다.
무지하게 헷갈리는 오피스텔 세금.
가장 도움을 많이 받은 영상 2개를 보고 다시 정리해보았다.
영등포동 한 오피스텔 뷰. 한강뷰의 가치는? (출처:호갱노노)
오피스텔 관련 세금 이해하기
1. 오피스텔의 태생은 '업무용'
2. 재산세를 '주거용'으로 바꾸거나, '주택임대사업자 등록'시에만 '주택'으로 등록되어 종부세 내게됨
3. 개인명의 취득시 2020.8.12일 이후 오피스텔 취득시 주택수로 합산되니 주의!!! (청약에서는 무주택인정)
4. 재산세는 지방세, 종부세는 국세 (구청입장에서는 오피스텔은 '업무용'으로 세금내주면 이득)
5. 업무용 > 주거용은 쉽지만 주거용 > 업무용은 사업자 등록 또는 증빙을 해야함 (공실로 비우거나 업무용 세팅해서 구청에 업무용으로 쓸거다 신고)
6. 양도세는 '실질과세원칙'으로 주거로 쓰인것으로 추정되면 주거분으로 내야함
7. 만약 임차인이 사업자를 냈거나, 소유자가 사업용으로 썼으면 양도세는 업무용으로 냄
8. 소유권이 바뀌면 '업무용'으로 바뀌는게 원칙이나 주임사했던 오피는 주택으로 취급
(*주소지 관할 구청 주택과에 꼭 확인해야함)
9. 오피스텔을 주거용으로 쓰고 있었으면 부가세 이슈가 없음 (주택은 면세이므로)
10. 업무용일 경우에만 부가세 이슈가 발생한다
11. 매수할때는 '포괄양수도', 매도할때는 '부가세별도' 조항 표기로 거래
12. 10년이 지나면 부가세는 소멸된다
13. 분양받을시에는 '업무용 : 부가세 환급 / 취득세 미혜택', '주거용 : 부가세 미환급 / 취득세 혜택'
결론
- 매수해서 업무용 재산세로 리셋되었다면 종부세 해당 없으니까 그냥 냅두자 (*관련 구청 확인 필수)
- 재산세 조금 아끼려고 주택분으로 변경했다가는 종부세 폭탄 맞을 수 있다
- 오피 매수 매도시에 부가세를 계산하고 움직이자 (주택일때는 면세, 업무용일때는 부가세붙음)
- 주택 오피 매수해서 갖고 있다가 업무용으로 매도 ( 취득세 4.6%, 업무용 재산세 납부, 종부세 X, 양도세는 주택분으로)
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