올해 남은 숙제 (법인 명의 오피 전세 만기)

상반기 근심이었던 미추홀구의 전세물건
다행히 세입자 잘 구해서, 기존 세입자 전세금도 잘 내어주고 이사도 잘 들어왔다한다.
기존 세입자가 인천도시공사 보증금 지원분이 있어서,
인천도시공사에 반환하고 전화해서 확인도 끝
보증금이 오갈때는 적지 않은 돈이라 늘 긴장됩니다.

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서울 아카이브 - 평창동에 새로 생김

 

이제 올해는 다주택자로써 하반기에 숙제가 하나 남았습니다.

바로 법인으로 갖고 있는 오피스텔이 전세 만기가 다가옵니다.

매수 당시에는 혹시 실거주에게 매도도 가능한

투룸이 더 좋겠다고 생각했어요.

인근 원룸 전세 시세가 2.1~2.4억인데

투룸이 2.8억이면 경쟁력있다 생각했거든요.

인근 10평대 소형 아파트 전세가 3.5~4.5억정도해요.

부동산 세군데서 실거주 매수가 더 많다하니,

예상이 한 개는 맞았네요.

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거래는 개인 매도자가 주임사 말소하고,

전세 세입자 구해서 보증보험 가입까지 하고

법인으로 소유권 이전하면서 전세 승계했습니다.

세입자에게도 미리 법인으로 명의 바뀔거라고

사전에 고지했구요. 소유권 이전 후 통화했구요.

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최초 분양 받았던 분들은, 올해 전세 맞추면서

전세를 2.4 > 2.6~2.8로 올려받았네요.

월세는 올해 1000/110까지 찍혔어요.

대출없을시 수익률은 5%정도 나와요.

서울 오피스텔은 매가가 낮지 않아서,

수익률은 다 고만고만할듯해요. (2~5%)

지금처럼 은행에서 이자를 3~4% 줄 때는

오피스텔 수익률은 매력이 없어요.

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시설이 웅장해요

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선택지 1. 전세 연장

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법인이라 전세대출 연장이 안 될 가능성이 있어요.
세입자 연봉은 모르지만 원칙대로라면
법인이 임대인일때 대출한도는 세입자 연봉의 3.35배 까지, 최대 2.2억
세입자가 주택금융공사 보증으로 대출 받았을 시에는 연장가능
여유있게 4달 정도 전에 연장 의사를 물어볼까 합니다ㅠ​

법인 물건은 보증금 1억 2천 이하로

중기청, LH 다 무난하게 승인받을수 있는

가벼운 물건들이 좋은 것 같아요ㅠ

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선택지 2. 개인 명의로 바꾸기

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개인 명의로 바꾸면 취득세 4.6% 또 나갑니다요.
주임사하면 4.6%의 15%만 내도 되구요.
요새 주임사 메리트가 거의 없어서, (10년 동안 못팔고, 대출도 잘 안됨)
매도할때 승계해여 하니 싸게 팔아야 해서 주임사 하는 사람이 적다고 해요.
개인명의로 바꾸면 세입자 전세대출 원활하고, 제가 대출받고 월세 줄 수도 있습니다.
근데 내년에 주담대 받을 아파트가 있어서,
무주택 유지 요건 때문에 또 상가로 세팅해야 하는 수고스러움이 있고,
DSR이 부족할지도 모르겠어요.

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선택지 3. 매도시도

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아파트도 아직 시장이 정상화되지 않았는데, 오피 팔기는 정말 힘들겠죠.
그래도 시도는 해볼겁니다.
한강뷰가 나왔으면 좀 더 팔기 쉬웠을텐데..
발코니 세대가 저층에 있다는것도 나중에 알았어요

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세입자 대출만 잘 나오면,

그냥 냅둬도 될 것 같은데 아쉬워요.

하반기 과제를 또 어떻게 해결할지

천천히 생각해보고 공유하겠습니다.